Türkiye’deki gayrimenkul sahiplerinin, mülklerini etkili bir şekilde yönetebilmesi ve korunabilmesi için belirli kurallar hakkında bilgi sahibi olması oldukça önemli bir husustur. Gayrimenkul sahipleri, hakları ve sorumlulukları konusunda yeterli bilgiye sahip olmadıklarında, profesyonel hukuki destek almadıkları takdirde büyük mali kayıplarla yüzleşebilirler. Özellikle hisseli gayrimenkul sahipliği durumunda bu riskler daha da belirgin hale gelmektedir. Bu sebeple, gayrimenkul sahiplerine sık sık önemli uyarılar yapılmakta ve dikkatli olmaları tavsiye edilmektedir.
Bir gayrimenkulün birden fazla sahibi olması durumu, “hisseli gayrimenkul” olarak tanımlanır. Hisseli gayrimenkullerin tapuları, hisseli yani müşterek bir yapıya sahiptir. Her bir ortak, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarını sahip olduğu pay oranı kadar kullanabilir. Ancak, hisselerin eşit olması zorunlu değildir; her sahip, kendi pay oranına orantılı olarak mülkiyet haklarına sahiptir.
ÖNALIM HAKKI
HaberAnkara’da yer alan bir habere göre, hisseli gayrimenkul sahibi olan kişilere bazı hukuki avantajlar tanınmıştır. Bunlardan biri “önalım hakkı” ya da diğer bilinen adıyla “şufa hakkı”dır. Bu hak, bir ortak hissesini satmak istediğinde diğer ortaklara öncelik tanıma yetkisini ifade eder. Özetle, gayrimenkulün hissedarlarından biri, kendi payını başkasına satmak istediğinde ilk olarak diğer ortaklara teklif yapmak zorundadır. Eğer satıcı, bu teklifi yapmadan satış işlemini gerçekleştirirse, diğer ortaklar durumu şikayet ederek satışın iptalini talep edebilir. İtiraz eden ortak, tapuda belirtilen satış bedelini ödemek şartıyla, söz konusu hissenin geri alınmasını sağlayabilir.
90 GÜN DETAYINA DİKKAT!
Hisseli gayrimenkullerde önalım hakkı, 90 günlük bir süre ile sınırlıdır. Bu kural sıkça yanlış anlaşılmakta ve birçok kişi bu nedenle mağdur olmaktadır. Örneğin, bir ortak hisse payını diğer ortaklara haber vermeden üçüncü bir kişiye satabilir. Böyle bir durumda, üçüncü kişi, satış işlemini noter aracılığıyla diğer ortaklara bildirmek zorundadır. Noter bildirimi, hem alıcının hem de satıcının korunmasını sağlar. Noter bildirimi alan diğer ortaklar, 90 gün içerisinde bu satışa itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz olması durumunda, hisse payını kendisine almak isteyen ortak, satış bedelini ödemek suretiyle hissesini geri alabilir. Ancak, 90 günlük süre aşıldığında önalım hakkı sona erecek ve yapılan tapu devri geçerli hale gelecektir.
Özetle, hisseli gayrimenkul sahipleri, özellikle önalım hakkının önemini ve 90 günlük süreyi iyi anlama zorundadırlar. Aksi takdirde, hak kayıpları yaşama riski oldukça yüksektir. Gayrimenkul sahipleri, bu tür durumlarla karşılaşmamak için dikkatli olmalı ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almalıdırlar.
