Yüzde 25 kira artış oranı sınırlaması 08 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle konut kiraları için getirildi. Geçici bir uygulama olan yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, ülke ekonomisi ve enflasyonist ortam dikkate alınarak hayata geçirilmişti. Önceden kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı belirlenir ve bu oranın üstüne çıkılmazdı. Ancak ekonomik sebeplerle kira bedelleri beklenenden fazla artınca kiracılar zor durumda kaldı. Bu durum tahliye ve haciz gibi hukuki sorunların artmasına neden oldu. Bu sebeple, konut kiralarında kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlanması bir çözüm yolu olarak görüldü.
Ancak yüzde 25’lik kira artış sınırlamasının kaldırılmasıyla da sorunların tamamen çözüldüğünden bahsedilemez. Özellikle kiraların piyasa rayicinin altında kalması nedeniyle kiracı ve kiralayan arasında anlaşmazlıklar arttı. Bu durum farklı yöntemlerle hak arayışlarına yol açtı ve hukuki sorunlar büyüdü. Yüzde 25’lik artış sınırlamasının kalkmasıyla kiraların rayiç değere yaklaşması beklenmektedir, ancak uygulamanın ne kadar etkili olacağı ilerleyen zamanlarda görülecektir.
Kira rayiç bedellerindeki artış, mağduriyetleri de artırabilir. Yeni düzenlemeye göre kira artışları TÜFE oranında belirlenecektir. Beş yılını dolduran kiracılar için kira bedellerine ilişkin uyuşmazlık durumunda TBK hükümleri gereği dava açılabilecektir. Yine emsal kira bedelleri için de uyarlama davası açılabilecek ve mahkemenin takdiriyle kira bedeli belirlenebilecektir.
Zorunlu arabuluculuk uygulamasında herhangi bir değişiklik yapılmamıştır ve halen devam etmektedir. Uzlaşı kültürünü artırması ve yargılama sürelerini kısaltması açısından arabuluculuk sisteminin faydalı olabileceği belirtilmektedir.
Önceden açılan kira tespit veya uyarlama davaları 01 Temmuz 2024’ten önceki koşullara göre sonuçlandırılacaktır. Yargılama sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin tahsilinde, dönem bazlı kira artış oranları ve TÜFE artış oranı dikkate alınacaktır. Bu nedenle, mevcut davalar da yeni düzenlemelerden etkilenecektir.
