2026 yılında ödenecek emlak vergisinin ilk taksitinin son tarihi 31 Mayıs Pazar gününe denk gelmektedir. Ancak bu tarihin hafta sonuna denk gelmesi nedeniyle ödeme süresi 1 Haziran Pazartesi gününe uzatılmıştır.

Emlak vergisi 1 Haziran Pazartesi gününe kadar ödenmezse, ödenmesi gereken tutar üzerinden aylık yüzde 3,7 oranında gecikme zammı uygulanacaktır.

Bazı durumlarda emlak vergisinin ödenmesi gerekmeyebilir. Bu istisnalardan biri emeklilere tanınan haktır.

31 Aralık 2025 tarihi ve öncesinde Türkiye’deki bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olan bireyler, belirli şartları sağladıkları takdirde 2026 ve sonraki yıllarda sahip oldukları tek konut için emlak vergisi ödemekten muaf tutulacaklardır. Ancak yabancı bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olanlar bu uygulamadan yararlanamayacaktır.

Bu haktan yararlanmak için yalnızca emekli olmak yeterli olmayıp, bazı ek şartların da yerine getirilmesi gerekmektedir.

Şimdi bu şartları birlikte inceleyelim.

Konuta İlişkin Şartlar

Emekliler açısından indirimli (sıfır oranlı) bina vergisi uygulamasından yararlanabilmek için konutun üç belirli şartı bir arada taşıması gerekmektedir: Binanın mesken (konut) niteliğinde olması, tek konut olması ve brüt 200 m²’yi aşmaması.

Bu uygulama yalnızca mesken vasıflı taşınmazlar için geçerlidir. Bu nedenle konut niteliği taşımayan ya da mesken vasfını kaybeden taşınmazlar için bu haktan yararlanmak mümkün değildir.

Konutun bir kısmının depo, dükkân veya benzeri ticari amaçlarla başkalarına kullandırılması durumunda, taşınmazın mesken niteliği kaybolmuş sayılır ve sıfır oranlı bina vergisi uygulanamaz; bu durumda emlak vergisi tam olarak ödenmek zorundadır.

Örneğin, SGK emeklisi Yalçın Amca’nın emekli maaşı dışında bir geliri yoktur. Ancak sahip olduğu konutun bir odasını, binanın altında bulunan kırtasiyeye depo olarak kullanmak üzere aylık 10.000 TL karşılığında kiraya vermiştir. Bu durumda taşınmazın bir bölümü ticari amaçla kullanıldığı için konutun mesken niteliği kaybedilmiş olacak ve Yalçın Amca taşınmazın tamamı için emlak vergisi ödemek zorunda kalacaktır.

Bir taşınmazın tamamen veya kısmen mesken dışındaki bir amaçla kullanılması halinde bu uygulamadan yararlanmak mümkün değildir.

Genel Şartlar

Bu uygulamadan yararlanabilmek için bazı ek şartların da sağlanması gerekmektedir. Bu şartları sırasıyla ele alalım.

İlk şart, emekli aylığının Türkiye’de kanunla kurulmuş bir sosyal güvenlik kurumundan bağlanmış olmasıdır. Emekli Sandığı, SSK, Bağ-Kur veya benzeri sosyal güvenlik kurumlarından aylık alınması gerekmektedir. Yabancı bir sosyal güvenlik kurumundan emekli olanlar bu uygulamadan faydalanamaz. Ayrıca, emeklilikten kazanılan hak, emekli olunan yıl değil, takip eden yıldan itibaren kullanılabilir.

Örneğin, Aralık 2025’te emekli olan Kemal Amca, diğer şartları sağladığı takdirde 2026 yılından itibaren bu uygulamadan yararlanabilecektir. Buna göre, 2025 yılı için emlak vergisini ödeyecek, 2026 ve sonraki yıllarda ise istisnadan yararlanacaktır.

İkinci şart, elde edilen gelirin yalnızca emekli aylığından ibaret olmasıdır. Kira geliri, serbest meslek kazancı (avukatlık, doktorluk vb.) veya ticari kazanç (market işletmeciliği vb.) gibi başka gelirlerin olmaması gerekmektedir. Ancak, banka faizi ve repo gibi menkul sermaye iratları için belirlenen sınır aşılmadığı sürece bu durum uygulamadan yararlanmaya engel teşkil etmez. 2025 yılı için bu sınır 330 bin TL, 2026 yılı için ise 400 bin TL olarak belirlenmiştir.

Örneğin, Bağ-Kur emeklisi Murat Amca, emeklilik sonrası bir market açarak 2026 yılında 20 bin TL gelir elde etmiştir. Her ne kadar gelir tutarı düşük olsa da, ticari faaliyet söz konusu olduğu için Murat Amca bu uygulamadan yararlanamayacaktır.

Üçüncü şart ise konutun tek olması ve brüt 200 m²’yi aşmamasıdır. Emeklinin tek konutu dışında gelir getirmeyen arsa, arazi veya dükkânın bulunması bu hakka engel değildir. Ancak birden fazla konutun varlığı halinde, diğer şartlar sağlansa dahi bu uygulamadan yararlanılması mümkün değildir. Hatta ikinci konuta hisseli sahip olunması bile bu durumu değiştirmez; birden fazla konutu olanlar, diğer şartları sağlasalar bile istisnadan yararlanamazlar.

Eşlerin Durumu

Emekli bireyin eşinin, anne ve babasının, çocuklarının veya kardeşlerinin gelir elde etmesi, sosyal güvenlik kurumundan aylık alan kişinin bu uygulamadan yararlanmasını etkilemez. Değerlendirme yalnızca emeklinin kendi gelir durumu üzerinden yapılmaktadır.

Örneğin, SGK’dan emekli Eda Hanım’ın adına kayıtlı tek bir konut bulunmaktadır. Eşi Ahmet Bey ise banka müdürü olarak yüksek bir maaş almakta ve iki konut ile iki dükkânı kiraya vererek gelir elde etmektedir. Ancak Ahmet Bey’in gelir durumu Eda Hanım’ı etkilemeyecek; Eda Hanım diğer şartları sağlamak kaydıyla sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanmaya devam edecektir.

Hisseli Evlerde Durum

Eşler tek konuta hisseli sahip olduklarında, hisseleri oranında istisnadan yararlanabilirler. Ancak konuta hisseli sahip olunması durumunda, evin toplam brüt alanı dikkate alınacağından, toplam brüt alan 200 m²’yi aşarsa, bu istisnadan yararlanmak mümkün olmayacaktır. Yani burada istisna şartını sağlayan kişi kendi payına düşen kısmı kadar istisnadan yararlanacaktır. Ancak evin toplam brüt metrekare bedeli 200 m²’yi aşıyorsa istisnadan yararlanmak mümkün olmayacaktır.

Örneğin, SGK’dan emekli olup başka bir geliri bulunmayan Nesrin Hanım ile bir kurumda çalışan eşi Ali Bey, 180 m² büyüklüğündeki bir konuta eşit hisselerle sahiptir ve yıllık 1.800 TL emlak vergisi ödemektedir. Bu durumda Nesrin Hanım kendi hissesine isabet eden 900 TL için sıfır oranlı uygulamadan yararlanacak ve bu tutarı ödemeyecektir. Ali Bey ise kendi hissesi için vergisini ödemeye devam edecektir. Böylece toplam emlak vergisi 1.800 TL yerine 900 TL olacaktır.

Buna karşılık, emekli bir eşin birlikte sahip olduğu 300 m²’lik bir konutta, eşler yarı yarıya hisseli bile olsalar toplam brüt alan