Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarını (GYO) etkileyen önemli vergisel düzenlemeler gerçekleştirildi.

– İlk olarak, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara ilişkin gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarına yönelik kurumlar vergisi istisnası, yüzde 50 kâr dağıtım şartına bağlandı. Bu durumda, GYF ve GYO’ların, taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50’sini, hesap dönemi takvim yılı olanlarda haziran ayının sonuna kadar kâr payı olarak dağıtması gerekecek.

– İkinci düzenleme ise, gayrimenkul fon ve ortaklıklarının taşınmazlardan elde ettikleri kazançların, belirtilen tarihten itibaren yurt içi asgari kurumlar vergisine tabi olacağına dair oldu.

Bu konuyla ilgili daha fazla bilgiye, 19 Ağustos 2024 tarihli “Gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıkları gözden mi çıkarılıyor?” başlıklı yazımdan ulaşabilirsiniz.

Bu değişikliklerle birlikte, pek çok sorun ve tartışma gündeme geldi.

Bu meselelerin önemli bir kısmı, Haluk Erdem’in iahaber’te yayımlanan yazısında ele alındı.

Maliye, 2025 yılına yönelik ortaya çıkan sorunlarla ilgili görüşlerini, dün yayımladığı tebliğ taslağı ile kamuoyu ile paylaştı. Taslağa buradan ulaşabilirsiniz.

Maliye’nin bu konuda zamanında görüşlerini açıklamasını (katılınsa da katılmasa da) oldukça olumlu buluyorum.

Şimdi, tebliğ taslağında yer alan konulara kısaca değinerek, fikirlerimi paylaşacağım.

1. Kâr dağıtımına esas taşınmaz kazancı nasıl hesaplanacak?

Taslakta,

* Kâr dağıtımına esas taşınmaz kazancının, taşınmazlardan elde edilen hasılattan, bu faaliyet nedeniyle yüklenilen gider ve maliyet unsurlarının düşülmesi ile hesaplanacağı,

* Taşınmazlara yönelik faaliyetin veya tüm faaliyetlerin zararla sonuçlanması durumunda, istisna uygulamasında kâr dağıtımı şartının geçerli olmayacağı,

* Taşınmaz faaliyetlerinin kârla, diğer faaliyetlerin ise zararla sonuçlanması halinde, kalan kazancın yarısının dağıtımının yeterli olacağı belirtiliyor.

Tebliğdeki örnek açıklamalarına göre;

* Taşınmaz faaliyetleri ile diğer işlerin birlikte yürütülmesi durumunda, müşterek genel giderlerin, cari yılda oluşan maliyetlere oranla dağıtılması,

– Taşınmaz faaliyetleri ile diğer faaliyetlerde ortak kullanılan tesisat, makine ve ulaşım araçlarının amortismanlarının ise her bir işte kullanıldığı gün sayısına göre dağıtılması gerektiği ifade ediliyor.

Kullanım süreleri tespit edilemeyen sabit kıymetlere ait amortismanlar ise müşterek genel giderlerle birlikte dağıtım kapsamına alınacak.

Bu açıklamaların tamamına katılıyorum.

2. Dağıtılacak kârın tespitinde yasal yedek akçeler nasıl dikkate alınacak?

Dağıtılması gereken kazancın belirlenmesinde, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde zorunlu olarak ayrılması gereken yasal (birinci ve ikinci tertip) yedek akçelerin dikkate alınabileceği ve taşınmaz gelirlerine isabet eden yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın yarısının dağıtıma konu edileceği açıklanmıştır.

Taslakta yasal yedek akçelerin dikkate “alınabilecek” ifadesiyle belirtilmesi, “alınacak” olarak yorumlanmalıdır. Çünkü cümlenin devamında yasal yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın yarısının dağıtıma konu edileceği açıkça ifade edilmektedir. Taslaktaki “alınabilecek” ifadesinin “alınacak” şeklinde değiştirilmesi daha uygun olacaktır.

Bu görüşe de katılıyorum.

3. Kârın sermayeye eklenmesi istisna uygulaması açısından kâr dağıtımı sayılacak mı?

Taslakta, kârın sermayeye eklenmesinin kâr dağıtımı sayılmadığı belirtiliyor. Bu durumda, kâr paylarının sermayeye eklenmesi durumunda kâr dağıtım şartının sağlanamayacağı ifade ediliyor.

Bu görüşe katılmıyorum. Umuyorum ki bu açıklama gözden geçirilir.

Kârın sermayeye eklenmesi, kârın nakden değil hisse senedi yoluyla dağıtılması anlamına gelir.

Haluk Erdem’in daha önce bahsettiği gibi, Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’ne göre, kâr yedeği kaynaklı bedelsiz hisseler dağıtılmış kâr payı sayılarak GYO’lardan kâr payı alan kurum ortaklara, bu kârlar iştirak kazancı istisnasından yararlandırılmadığından kurumlar vergisi ödettirilmiştir. Bu nedenle, kurumlar vergisi istisnası açısından, kârın en az yüzde 50’sinin sermayeye ilave edilmesi şartıyla kâr dağıtımı yapıldığının kabul edilmesi gerektiğini düşünüyorum.

4. Hangi kâr dağıtıma esas alınacak?

Taslakta, sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen “net dağıtılabilir kâr” esas alınarak kâr dağıtımının yapılması gerektiği belirtilmektedir. Ancak net dağıtılabilir kârın, Vergi Usul Kanunu (VUK) kayıtları üzerinden tespit edilen kârı aşmaması gerekmektedir.

Sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen net dağıtılabilir kârın, VUK’a göre belirlenen kâr tutarından daha düşük olması durumunda, sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen net dağıtılabilir kârın esas alınacağı ifade edilmektedir.

Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca, finansal tablolarda zarar varsa, VUK’a göre dağıtılabilir kâr bulunsa bile kâr dağıtımı yapılamaz.

Bu konuda iki eleştirim bulunmaktadır.

Kâr dağıtımına esas finansal tablolar sermaye piyasası mevzuatı uyarınca düzenlenmişken, neden VUK’a göre çıkarılan tablolarda karşılığı aranıyor, anlayamıyorum.

İhtiyatlılık ilkesi gereği böyle bir düzenleme yapılmış olabilir, ancak vergi mevzuatı ile sermaye piyasası mevzuatı arasında önemli farklılıklar bulunduğu için bu yaklaşımın gözden geçirilmesi gerektiğini düşünüyorum.

İkinci olarak, taslakta sadece “net dağıtılabilir kâr” teriminin kullanılması, yanlış anlamalara yol açabilir. Kâr dağıtımına kaynak olan sadece dönem kârı değil, geçmiş dönem kârları ve vergi mevzuatına göre oluşturulan özel fonlar da olabilir. Bu nedenle, taslaktaki ifadelerin sermaye piyasası mevzuatına göre revize edilmesi uygun olacaktır.

<p style