Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d maddesi doğrultusunda Türkiye’de kurulu olan;

* Menkul kıymetler yatırım fonları veya ortaklıklarının portföy işletmeciliğinden elde ettikleri kazançları,

* Türkiye’de kurulu borsalarda işlem gören altın ve kıymetli madenlere dayalı yatırım fonları veya ortaklıklarının portföy işletmeciliğinden doğan kazançları,

* Girişim sermayesi yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları,

* Gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları (Esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulanlar dışındaki kazançlar hariç),

* Emeklilik yatırım fonlarının kazançları,

* Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonlarının kazançları,

Kurumlar vergisinden muaf tutulmaktadır.

Bu fon ve ortaklıkların söz konusu muafiyetten yararlanabilmesi için, (emeklilik yatırım fonları hariç) sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, ilgili hesap dönemine ait kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması gerekmektedir. Belirtilen oranda kâr payı dağıtılmadığı takdirde, muafiyetten yararlanma hakkı kaybolacak ve zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılacaktır.

Bu şartları yerine getiren fon ve ortaklıklar, kurumlar vergisi ödemeyecek; ancak muafiyetten yararlandıkları gayrimenkul kazançları üzerinden %10 asgari yurt içi kurumlar vergisi ödemekle yükümlüdürler. Muafiyet şartlarının yerine getirilmemesi durumunda ise %30 kurumlar vergisi ödenecek, ancak %10 oranındaki asgari yurt içi kurumlar vergisi ödenmeyecektir.

Emeklilik yatırım fonları hariç, bu muafiyetten yararlanan yatırım fonu ve ortaklıklarının kazançları, dağıtılıp dağıtılmadığına bakılmaksızın stopaja tabi olmakla birlikte, stopaj oranı %0’dır. Bu nedenle, bu fon ve ortaklıklar kâr dağıtımı yaparken ayrıca stopaj uygulamak zorunda değillerdir.

Yatırım fonu ve ortaklıklarının vergilendirme yapısını yukarıda genel hatlarıyla özetledim. İlk bakışta karmaşık görünebilir; ancak bu vergilendirme yapısını, fon ve ortaklıkların mali yetkilileri ya da konuyla ilgilenen kişiler zaten bilmektedir. Ancak son dönemde, gayrimenkul varlıklardan elde edilen kazancın yarısının dağıtımına ilişkin bir belirsizlik söz konusudur.

Bu düzenleme, tüm yatırım fon ve ortaklıklarını kapsasa da, gayrimenkul yatırımları itibarıyla pratikte en çok sorun yaşayanlar gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GMYO) olmaktadır. Bu nedenle, yazımda GMYO’lar üzerine yoğunlaştım.

Yukarıda belirttiğim gibi, kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilmek için GMYO’ların gayrimenkul varlıklarından elde ettikleri kârın yarısını, beyanname verilmesinin ardından ikinci ayın sonuna kadar dağıtması gerekmektedir. Bu noktada bazı sorular gündeme gelmektedir:

– GMYO’nın TMS’de dağıtılabilir kârı yokken, Vergi Usul Kanunu’na göre dağıtılabilir kârı varsa nasıl bir kar dağıtımı yapılacaktır?

– GMYO’nun dağıtacağı kârın hesabında ikinci tertip yedek akçeler nasıl dikkate alınacaktır?

– GMYO’lar kârı nakden değil de sermayeye ekleme yoluyla dağıtsalar, muafiyet uygulaması açısından dağıtmış sayılacaklar mı?

Bu sorularla ilgili görüşlerim aşağıdaki gibidir:

SPK düzenlemeleri gereği, halka açık şirketlerin kâr dağıtım hesaplamaları TMS kurallarına göre hazırlanan mali tablolara dayanmaktadır. Yani bu şirketlerin TMS mali tablolarındaki dağıtılabilir kârlar, dağıtılabilir durumdadır. Ancak bu kârların VUK mali tablolarda karşılığının olması gerekmektedir. Uygulamada, TMS ve VUK kârından düşük olanı dağıtılır ifadesi kullanılmaktadır; ancak bu analizi yaparken, yalnızca dönem kârına değil, kâr dağıtımına konu olabilecek tüm kaynaklara da dikkat edilerek değerlendirme yapılmalıdır.

Bu durumda, GMYO’ların VUK’da bulunan dağıtılabilir kârı TMS’de daha azsa, yalnızca TMS ile sınırlı kâr dağıtımı yapılabilir; aksi halde dağıtım yapılamaz.

Ayrıca, bu karşılaştırmanın dönem kârı bazında değil, dağıtılabilir toplam kârlar ve kâr yedekleri bazında yapılması gerekmektedir. Örneğin, bir GMYO’nun 2025 yılında VUK’da kârı, TMS’de zararlar sebebiyle toplam bazda dağıtılabilir kârı yoksa, şirket asgari kâr dağıtımı şartını yerine getiremeyecektir.

Bu durumda bile GMYO’nun muafiyetten yararlanması gerektiği kanaatindeyim. Çünkü KVK’daki kâr dağıtım şartını, dağıtılabilir kârın yarısı şeklinde yorumlamak uygun olacaktır. Ancak Maliye İdaresi’nin bu konuda farklı bir görüş bildirmesi mümkün olabilir. Maliye’nin, kurumlar vergisi beyan dönemi başlamadan önce bu konuda bir açıklama yapması faydalı olacaktır.

GMYO’nun gayrimenkul varlıklarından elde ettiği kârın yarısının hesabında, ikinci tertip yedek akçelerin bu tutarın dışında düşünülerek ortaklara net bir dağıtım yapılması gerektiği anlaşılmaktadır; yani gayrimenkul varlıklarından elde edilen kârın yarısı ortakların eline geçmelidir. Farklı görüşler olabilir; ancak tedbirli olmakta her zaman fayda vardır.

1 nolu KV Genel Tebliği’nde aşağıdaki bölüm yer almaktadır:

5.6.2.4.3. Bedelsiz olarak elde edilen hisse senetlerinin satışından sağlanan kazançların durumu

Sermaye yedekleri kullanılarak yapılan sermaye artırımında, verilen bedelsiz hisse senetlerinin, iştirak edenler açısından aktif ve pasiflerinde bir artışa neden olmaması gerekir. Bu durumda, bedelsiz hisse senetleri nedeniyle aktifte tutulan hisselerin sadece adedi değişecek, bedelinde bir değişiklik olmayacaktır.

Dönem kârından ayrılan yedeklerin kullanılmasıyla sermaye artırımı yapıldığında, bu işlem sonucunda ortaklara bedelsiz hisse senedi verilmesi ile fiilen kâr payı dağıtılması arasında bir fark bulunmamaktadır. Her iki durumda da ortaklar, kurum bünyesinde oluşan kârlar üzerinde tasarruf imkanına sahip olmaktadır. Dolayısıyla, kâr yedeklerinden karşılanan sermaye artırımları sonucunda bedelsiz iştirak hissesi iktisap edilmesi durumunda, alınan bu iştirak hisseleri nominal bedelle iştirak hesaplarında izlenecek ve iştirak kazançları istisnası