Gayrimenkul yatırımı yaparken konut, iş yeri, arsa ve arazi gibi seçenekler arasından hangisinin daha kazançlı olduğu, yatırımcıların en önemli tartışma konularından birini oluşturuyor. Yaklaşık 40 yıllık deneyime sahip Harita Mühendisi Uygun Alkan, yatırım kararlarının yalnızca güncel fiyatlarla değil, aynı zamanda taşınmazın gelecekteki konumu, kira geri dönüş süreleri, imar kararları, ulaşım bağlantıları ve kamu yatırımları gibi faktörlerin de göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtiyor.

NİZAMETTİN BİLİCİ

ANKARA (İGFA) – Türkiye’nin birçok ilinde çeşitli kurum ve kuruluşlarla işbirliği yapan Alkan, bir kişinin kendi ve ailesi için alacağı konutun, yatırım amaçlı satın alınan ikinci bir konut veya iş yerinden farklı bir şekilde değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti. Daha önce Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclis Üyeliği ve İmar Komisyonu Başkan Vekilliği görevlerini yürüten Alkan, gayrimenkul yatırımında sermayenin ne kadar verimli kullanılacağının hesaplanması gerektiğini vurguladı.

Alkan’ın uzun vadeli yatırım stratejileri arasında arsa ve arazinin önemli bir rolü olduğuna dikkat çekiliyor. Ancak, her arsanın ya da her tarlanın kazanç sağlayacağı anlamına gelmediğini belirten Alkan, yatırımın sağlam bilgilere dayandırılması gerektiğini ifade etti.

“Her tarla yatırım değildir. Her arsa kazandırmaz. Her ucuz arazi fırsat değildir.”

Oturmak İçin Alınan Ev İle Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Farklıdır

Uygun Alkan, kişisel yaşam alanı olarak alınan konutun yalnızca yatırım getirisi üzerinden değerlendirilemeyeceğini belirtiyor. Kira yükünden kurtulmak, aile düzenini oluşturmak ve uzun vadeli yaşam güvencesi sağlamak, konut sahibi olmanın ekonomik getirilerinin ötesindeki avantajlar arasında yer alıyor.

Ancak, yalnızca gelir elde etmek amacıyla alınan ikinci bir konut veya iş yeri için hesaplamalar farklılık gösteriyor. Alkan, yatırım amacıyla alınan konut veya iş yerlerinde satın alma bedeli, kira getirisi, aidat, bakım ve yenileme giderleri gibi faktörlerin değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

Ev Ve İş Yerinde 8–10 Yıllık Geri Dönüş Süresi

Alkan, yatırım amaçlı konut ve iş yerlerinde kira geliri ile geri dönüş süresinin önemine dikkat çekiyor. Türkiye koşullarında kira getirisi olan bir ev veya iş yerinin, ideal olarak 8–10 yıl içinde kendini finanse etmesi gerektiğini savunan Alkan, bu sürenin uzadığı durumlarda sermayenin verimliliğinin yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini belirtti.

Yatırımcıların sadece taşınmazın fiyatına değil, satın alma bedelinin kira gelirleriyle ne kadar sürede karşılanabileceğine de odaklanması gerektiğini vurguladı.

“Bina Eskir, Toprak Eskimez”

Alkan, konut ve arazi karşılaştırmasında, bina ile toprağın uzun vadeli değer yapısındaki farklılıkların önemine dikkat çekiyor.

“Bina yaşlanır. Mutfak eskir, banyo eskir, tesisat eskir, cephe ve ortak alanlar eskir. Toprak ise eskimez, değer kazanır.”

Büyük şehirlerde konut ve iş yeri fiyatlarının yalnızca inşaat maliyetlerinden oluşmadığını belirten Alkan, uzun vadede taşınmazın bulunduğu toprağın ve lokasyonun değerinin belirleyici olduğunu ifade etti. Şehirlerin büyümesiyle birlikte iyi konumdaki toprak miktarının azalması, nüfus ve ticaret hareketliliğinin de belirli bölgelerde yeni değer alanları oluşturmasına neden olabiliyor.

Arsa Yatırımında Fiyattan Daha Fazlasına Bakılmalı

Alkan, arsanın yatırım aracı olarak en güçlü özelliklerinden birinin, aynı lokasyondaki toprağın yeniden üretilememesi olduğunu ifade etti. Bir bölgede binlerce yeni konut ve ticari yapı inşa edilebilse de aynı konumdaki toprak miktarının artırılamayacağına dikkat çekiyor. Şehirlerin gelişme aksında kalan ve ulaşım bağlantıları güçlenen bölgelerde sınırlı arz, zaman içerisinde önemli değerler oluşturabiliyor.

Ancak, yalnızca düşük fiyat nedeniyle arsa almanın doğru olmadığını vurgulayan Alkan, yatırım öncesinde imar durumu, kullanım kararı, yapılaşma koşulları, ulaşım bağlantıları, parsel geometrisi, altyapı ve kamu yatırımlarının araştırılması gerektiğini söyledi.

“İyi yatırımcı bugünkü metrekare fiyatını değil, o metrekarenin gelecekte ne ifade edeceğini satın alır.”

Kamu Yatırımları Gayrimenkul Değerini Etkileyebilir

Bir bölgenin gelecekteki değerinin yalnızca özel sektör yatırımlarıyla oluşmadığını belirten Alkan, devlet ve yerel yönetim yatırımlarının gayrimenkul piyasasında önemli etkiler yaratabileceğine dikkat çekti. Yeni çevre yolları, ana ulaşım aksları, raylı sistemler, hastaneler ve üniversiteler gibi kamu projeleri, çevrelerindeki yerleşim ve ticaret hareketlerini de etkileyebiliyor.

Bu nedenle, bir arsa veya arazi değerlendirirken yatırımcıların yalnızca mevcut çevreye değil, bölgenin gelecekte hangi yatırımlarla değişebileceğine de odaklanması gerektiğini ifade etti.

Konut Bugünün Değerini, Arazi Yarının Değerini Temsil Eder

Alkan, konut ve iş yeri yatırımı ile doğru seçilmiş arsa veya arazi arasındaki en temel farkın, yatırımcının hangi dönemin değerini satın aldığı olduğunu belirtti.

“Konut veya iş yeri yatırımında çoğu zaman mevcut ekonomik değeri satın alırsınız. Doğru arazi yatırımında ise gelecekte oluşacak değere ortak olursunuz. Birinde bugünkü şehirden pay alırsınız, diğerinde yarının şehrinden.”

Gelişmiş bir bölgeye yatırım yapmanın daha az belirsizlik taşıdığını ancak yüksek maliyet gerektirdiğini belirten Alkan, asıl değer artışının çoğu zaman gelişimin erken dönemlerinde başladığını ifade etti.

Asıl Kazanç Şehir Gelmeden Önce Başlayabilir

Bir bölge tamamen geliştiğinde, yollar, konutlar ve ticaret alanları büyük ölçüde tamamlanmış olur. Bu noktada bölgenin değeri geniş bir yatırımcı kitlesi tarafından görünür hale gelirken, fiyatların da yükseldiğine dikkat çekti.

Alkan, yatırımcının becerisinin, herkesin aynı bölgeye yöneldikten sonra taşınmaz almak değil, şehrin hangi yöne gelişeceğini daha erken görebilmekte yattığını söyledi. Ulaşım yatırımları, plan kararları ve yeni yapılaşma alanları gibi faktörlerin birbirini izlediğini belirtti.

Haritaya Bakmadan Arazi Yatırımı Yapılmamalı

Uygun Alkan, harita mühendisliği ve imar bilgisinin arazi yatırımında önemli avantajlar sağladığını ifade etti.